Multas, sanções fiscais, valores de venda incompatíveis com a realidade do mercado, dificuldades para obter financiamento, interdição em melhorias e até mesmo o embargo de obras pelos órgãos competentes são apenas alguns dos problemas causados pela irregularidade dos imóveis.
É isso o que explica o presidente do Registro de Imóveis do Brasil – Seção Paraná (RIB-PR), Luís Flávio Fidelis Gonçalves. "Se o imóvel não tem matrícula, por exemplo, ele simplesmente não existe para o poder público. Não há o conhecimento jurídico que ele exista. Isso inviabiliza o fornecimento de serviços como água, esgoto e saneamento, gerando várias complicações para os moradores, principalmente em áreas de vulnerabilidade", diz.
A matrícula é o principal documento de um imóvel, criado no primeiro registro daquele bem no cartório. Nela são concentradas todas as informações, como nome do proprietário, localização ou se há hipotecas ou ações judiciais, sendo obrigatório atualizá-la sempre que houver mudança de dados. Mas a ausência da matrícula não é a única irregularidade possível.
Muitas pessoas permanecem com imóveis irregulares devido a diversos fatores, incluindo falta de conhecimento sobre o processo de regularização, e a crença de que os custos são elevados ou de que os procedimentos são burocráticos. Em alguns casos, a certeza de que a situação irregular não trará consequências negativas e a falta de interesse ou a percepção de que a regularização não é prioridade também contribuem para a permanência da irregularidade.
A diretora de Regularização Fundiária do RIB-PR, Clícia Maria Roquetto Silva, explica que, de acordo com a legislação brasileira, a propriedade de um imóvel se dá apenas com o devido registro no cartório de Registro de Imóveis. “Manter apenas contratos particulares, conhecidos popularmente como contratos de gaveta, não confere segurança jurídica ao comprador. Isso é extremamente preocupante, especialmente diante da falta de informação que ainda atinge grande parte da população", afirma.
Cuidado ao confundir posse com propriedade
Clícia também reforça a diferença entre os conceitos de posse e de propriedade. "A posse é uma situação de fato: a pessoa mora e utiliza o imóvel, mas sem o devido registro em seu nome, sendo apenas possuidora, não proprietária. Já a propriedade é um direito formalmente reconhecido quando o imóvel é registrado no cartório, no nome do adquirente", complementa.
Segundo a diretora, as irregularidades que podem afetar um imóvel são diversas. Em muitos casos, ele está devidamente registrado, mas foram realizadas alterações ao longo do tempo que não foram atualizadas na matrícula, como construções, mudanças no estado civil do proprietário, quitação de financiamento ou o encerramento de ações judiciais envolvendo o bem. "Essas pendências, embora simples de resolver, exigem que o proprietário apresente a documentação correspondente ao cartório. Se necessário, o oficial solicitará complementações", destaca Clícia.
Irregularidade na matrícula pode causar prejuízos graves
Alguns fatos específicos devem ser atualizados na matrícula, como: construções ou ampliações (que alteram a área real do imóvel), mudanças no estado civil do proprietário (casamento, divórcio, união estável ou falecimento), baixa de garantias (como a quitação de financiamentos), sentenças judiciais que impactam a titularidade e alterações promovidas pelo município (como mudança de endereço e modificação do terreno original, como desmembramentos ou unificações).
Realizar a atualização das informações sobre o imóvel nestas situações é fundamental, pois irregularidades na matrícula podem impedir a venda, o financiamento, a partilha entre herdeiros ou, ainda, gerar disputas judiciais longas e custosas.
Mesmo pagando integralmente pelo imóvel, há risco de perdê-lo
Há também casos em que a pessoa ocupa um imóvel confiando em um contrato particular que nunca foi levado a registro. "Essa situação é muito arriscada. Muitas vezes, o comprador paga integralmente pelo imóvel, mas guarda a escritura ou o contrato por anos, sem efetivar a transferência da titularidade. Se o antigo proprietário falecer, por exemplo, os herdeiros podem reivindicar o bem", afirma Clícia. Nesse cenário, o ocupante poderá perder o imóvel ou enfrentar anos de litígio algo que poderia ser facilmente evitado com o registro oportuno.
Essa omissão pode resultar em ações de reintegração de posse, em que o verdadeiro proprietário judicializa a recuperação do bem. Há casos em que o ocupante sequer sabe da existência do processo, pois o imóvel passou de mão em mão informalmente. Isso gera grande insegurança emocional e jurídica.
Além das situações individuais, há casos em que comunidades inteiras são formadas de maneira irregular, criando verdadeiros desafios sociais. Para esses casos, existe uma política pública chamada Regularização Fundiária Urbana (Reurb), que permite ao município promover a legalização de núcleos urbanos informais, garantindo cidadania e dignidade às famílias. "Os próprios moradores podem solicitar a instauração da Reurb junto à Prefeitura – não é necessário esperar uma iniciativa do poder público para isso, mas ele é responsável por conduzir o processo", explica a diretora do RIB-PR.
Com isso, além de evitar os problemas já citados, os proprietários podem usufruir dos direitos sobre o bem. Isso é feito com o apoio dos cartórios de Registro de Imóveis, que auxiliam o poder público com um passo a passo do procedimento.
Por isso, Clícia destaca que é fundamental conscientizar a população sobre a importância do registro imobiliário e da formalização dos contratos. "Muitas pessoas sequer sabem que vivem em situação irregular. Campanhas educativas e orientações jurídicas acessíveis são essenciais para desmistificar o processo e mostrar que regularizar um imóvel é, na maioria dos casos, mais simples do que se imagina. Nós, registradores de imóveis, estamos à disposição para orientar e ajudar no caminho da regularização. Promover a cultura do registro é promover segurança, dignidade e justiça social para todos", conclui.
Imóveis irregulares: aprenda como atualizar as informações no cartório e obter vantagens com seu imóvel
O Impacto da matrícula desatualizada: orientações e erros comuns
A segurança jurídica do imóvel é um pilar fundamental para qualquer proprietário. No entanto, muitos desconhecem os riscos e prejuízos que uma matrícula desatualizada pode acarretar. Para entender melhor esse cenário e como evitá-lo, conversamos com Fernando Matzuzawa, oficial do 1º Registro de Imóveis de Maringá e vice-presidente do RIB- PR, que oferece orientações valiosas e detalha os erros mais frequentes observados pelos cartórios.
Questionado sobre o impacto da matrícula desatualizada na segurança jurídica e no valor de mercado do imóvel, Matzuzawa é enfático:
"A matrícula desatualizada compromete diretamente a segurança jurídica do imóvel e pode causar prejuízos ao proprietário, especialmente na hora de vender, financiar ou regularizar o bem. Por isso, é essencial que o dono verifique periodicamente se os dados da matrícula correspondem à realidade objetiva (o imóvel em si) e subjetiva (os proprietários). Mudanças como construções, demolições, desmembramentos, unificações, mudança no estado civil, transmissões por herança ou 'contratos de gaveta' devem ser levadas ao cartório para registro", explica.
O diretor também destacou os erros mais comuns que os cartórios enfrentam nesse processo de atualização:
- Imóvel com área construída sem averbação na matrícula: ou seja, existe uma edificação no terreno, mas ela não está formalmente registrada no cartório.
- Imóvel vendido com contrato particular sem registro da escritura: a venda foi acordada, mas o novo proprietário não efetuou o registro público no cartório, que é o que efetivamente transfere a propriedade.
- Transmissão por falecimento sem a partilha registrada: após um óbito, o imóvel é dividido entre os herdeiros, mas essa divisão não é levada ao cartório.
- Dados desatualizados do proprietário: situações como casamento ou divórcio que alteram o estado civil do dono e não são informadas na matrícula.
A recomendação de Fernando aos proprietários é simples: "sempre que houver qualquer alteração relevante no imóvel ou na situação do proprietário, procure o cartório com os documentos em mãos. Atualizar a matrícula é como manter os documentos pessoais em dia – garante segurança, valoriza o patrimônio e evita dores de cabeça no futuro."
Cartórios do Paraná intensificam esforços para combater a irregularidade imobiliária e promover a segurança jurídica
A questão dos imóveis irregulares é um desafio persistente no Brasil, gerando insegurança jurídica e impedindo o pleno acesso a serviços básicos. Diante desse cenário, a atuação dos cartórios de Registro de Imóveis se mostra fundamental não só na formalização, mas também na conscientização da população. Patrick Roberto Gasparetto, conselheiro do RIB-PR e oficial do 1º Registro de Imóveis de Paranaguá, detalha as iniciativas e o papel crucial dos cartórios.
Questionado sobre as medidas que os cartórios têm adotado para ampliar o acesso à informação e estimular a formalização dos registros, principalmente em comunidades vulneráveis, Patrick explica a dinâmica dos principais problemas e as soluções disponíveis.
"São dois os problemas principais: a existência de escrituras sem registro e a existência de contratos particulares que podem ou não produzir efeitos. Em ambos os casos, é importante que o comprador os apresente, via protocolo, ao Registro de Imóveis para que este faça a análise da viabilidade jurídica de seu registro."
Sobre as escrituras, ele alerta para uma percepção equivocada. "Nas escrituras consta a expressa observação de que elas só produzirão efeitos após o registro na matrícula do imóvel. Muitas vezes as pessoas acreditam que, por estarem de posse de um documento público, já estão com a propriedade regularizada, quando, na realidade, só o seu registro em cartório é capaz de assegurar plenamente seus direitos."
A viabilidade do registro de contratos particulares
Ainda sobre os instrumentos de aquisição, Patrick detalha a situação dos contratos particulares, que podem ser passíveis de registro. "A regra geral é de que negócios com valor acima de 30 salários mínimos demandam escritura pública. Inobstante a escritura seja o instrumento mais adequado e seguro, a norma admite, excepcionalmente, o registro da transmissão da propriedade por instrumento particular. Em outras circunstâncias, o instrumento particular também é registrável, como nos compromissos de compra e venda."
Ele também aponta caminhos extrajudiciais para a regularização. "Caso ele não seja registrável, é possível, ainda, adotar medidas jurídicas nos cartórios, sem necessidade de provocação do Poder Judiciário, como no caso de usucapião e da adjudicação compulsória, com base em tais instrumentos privados."
O papel do registrador e os resultados concretos
Para Patrick Gasparetto, os cartórios têm um importante papel na disseminação de informações e no apoio à regularização, seja mediante provocação do interessado (protocolo) ou de forma proativa, com campanhas destinadas ao cidadão – via redes sociais –, e junto ao Poder Público, no desenvolvimento de políticas públicas de regularização fundiária.
"No processo de regularização, o registrador tem ampla atuação. Tanto num sentido orientativo ao Município, quanto na outorga do título de propriedade ao cidadão. Em uma visão ampla, há um levantamento de ocupações irregulares e eleição da medida jurídica mais adequada para assegurar a propriedade", afirma.
Essa atuação tem gerado resultados expressivos na concretização do direito à propriedade. Em Paranaguá, por exemplo, já foram realizadas cerca de 1.500 titulações de caráter social, sem custas ao beneficiário. Patrick ainda cita o caso da Ilha dos Valadares. "Além de diversos imóveis do próprio Município que tiveram ocupações regularizadas, são cerca de 30.000 pessoas vivendo em situação irregular na Ilha dos Valadares. Neste caso, já foram tituladas cerca de 700 famílias, estimando-se um total de 7.000 imóveis a serem regularizados."
Por fim, o conselheiro do RIB-PR destaca a importância desse trabalho ser realizando em colaboração com outras entidades. "Ainda, os registradores têm participado junto a instituições como a OAB (Ordem dos Advogados do Brasil), oferecendo palestras e orientações voltadas ao atendimento da necessidade da população."
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