Que a compra de um imóvel é uma das mais importantes (e mais aguardadas) decisões que uma pessoa faz na vida ninguém duvida. Outra certeza compartilhada por quem vive este momento diz respeito à burocracia e à morosidade envolvidas no processo, principalmente para quem depende de financiamento imobiliário para concretizar o negócio. E são nestas frentes que algumas fintechs e bancos digitais encontraram uma oportunidade para ampliar o leque de produtos e crescer sua atuação.
Tradicionalmente trabalhando com a oferta de crédito com garantia de imóvel (também conhecido como home equity), algumas empresas têm apostado nos financiamentos para aquisição como forma de angariar novos clientes, tendo a facilidade e agilidade dos processos como argumento.
“Os bancos [tradicionais] são mais quadrados e menos flexíveis ao analisar a renda do mutuário para aprovar o financiamento, principalmente para profissionais autônomos e pequenos empresários, que têm mais dificuldade em comprovar e formalizar a renda. Nós somos mais flexíveis nesta análise”, explica Maria Teresa Fornea, CEO da Bcredi. “Conseguimos fugir do padrão e analisar caso a caso”, acrescenta Gaspar Motta Filho, sócio-fundador da Best Soluções em Crédito Imobiliário.
A facilidade em acessar o produto, em plataformas 100% digitais, é outro atrativo para quem já se acostumou a resolver a vida pela internet e não tem tempo, ou disposição, de enfrentar trânsito e filas para entregar documentos em papel nas agências bancárias. Da simulação do crédito à emissão do contrato, tudo é feito no ambiente online, com prazos de aproximadamente 10 dias, em média - muito inferiores aos cerca de 60 dias do modelo tradicional.
Taxas mais competitivas não garantem escalada da modalidade
Mais de R$ 2,1 bilhões em crédito são disponibilizados pelas três fintechs e bancos digitais que trabalham com a oferta de financiamento para aquisição ouvidos pela reportagem. Mas, apesar do investimento das empresas, a maior parte de suas carteiras dentro do setor imobiliário ainda está concentrada na modalidade com garantia. Na Bcredi, por exemplo, ela corresponde a 90%.
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Uma das justificativas para isto está nas taxas praticadas (que variam de 8,5% a 12% ao ano mais Taxa Referencial) que, mesmo competitivas, ainda não são suficientes para concorrer com os principais canais de crédito para a aquisição de imóveis no país. A Caixa Econômica Federal (CEF), por exemplo, trabalha com percentuais entre 8,5% e 9,75% ao ano + TR - e concentra cerca de 70% dos financiamentos imobiliários brasileiros.
“As taxas ofertadas pelos bancos que têm captação na poupança, que é um funding subsidiado ao qual os bancos comerciais têm acesso, costumam ser um pouco melhores. Entretanto, a queda na taxa de juros registrada nos últimos anos, e a tendência de ela cair ainda mais, barateia o custo de captação do funding, fazendo com que as taxas de mercado sejam cada vez mais competitivas quando comparadas à da poupança”, avalia Maria Teresa.
Os demais custos envolvidos na contratação, como taxas de avaliação do imóvel e seguro, que ajudam a compor o Custo Efetivo Total (CET), estão em linha com os praticados pelos bancos tradicionais, segundo a CEO. O mesmo ocorre com as condições para a contratação do crédito. Em geral, as fintechs e bancos digitais financiam de até 70% a 80% do valor do imóvel em prazos que vão de 240 a 360 meses. Algumas empresas trabalham com teto referente ao valor do imóvel a ser financiado. Outras, como o Banco Inter, têm apenas o comprometimento de no máximo 30% da renda familiar como critério. Confira as condições de cada um deles no gráfico abaixo.
Facilidade do processo não exclui necessidade de pesquisa para contratar melhor
É inegável que a facilidade proporcionada pelo processo digital e a maior flexibilidade na análise do crédito tornem-se atrativos relevantes para quem precisa contratar o financiamento imobiliário. Mas isso não deve fazer com que os futuros mutuários deixem de lado uma das premissas básicas para quem deseja comprar ou contratar qualquer produto ou serviço: a pesquisa.
Quem dá o alerta é Rafael Sasso, cofundador da Melhortaxa, startup de comparação de crédito imobiliário. “O financiamento do imóvel é o maior empréstimo que a pessoa faz na vida. Se ela não comparar, vai pagar mais caro ao longo dos anos”, afirma.
Assim, na opinião dele, a pesquisa das taxas e condições do contrato entre grandes bancos, fintechs e banco digitais deve ser o primeiro passo para a tomada do crédito. “Depois da comparação, aí sim ter um processo mais rápido e facilitado entra como um fator de escolha. Do contrário, a pessoa estará tomando uma decisão irracional”, destaca.
