Projeto que cria hipoteca reversa não fere o Código Civil, diz jurista

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A modalidade de contrato hipoteca reversa pode ser permitida no Brasil. A proposta prevê que idosos com casa própria quitada possam receber valores mensais até morrer, dando o imóvel como garantia a agentes financeiros mesmo sem sair dele. O projeto de lei avançou no Senado e tem apoio do governo Bolsonaro.

Para o professor de MBA em Finanças Pessoais da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Pedro Leão Bispo, a hipoteca reversa surge como alternativa para a pessoa idosa ter renda.

“Na crise, se eu quiser vender o imóvel, vou ter que baixar o preço. Essa alteração atende uma parte da população que não tem renda, não tem acesso ao mercado de trabalho e precisar transformar a propriedade em caixa”, explica.

Antes de aceitar qualquer valor, Bispo alerta que é necessário fazer as contas, analisar taxas de juros e a proposta do agente financeiro em relação ao imóvel, pensando em uma valorização futura.

“Às vezes é melhor pegar o dinheiro de uma única vez e criar alternativa nesses tempos difíceis. Vai depender muito das taxas que serão oferecidas. Toda vez que você tem patrimônio, pode valorizar. Trocar patrimônio por dinheiro tende a desvalorizar. Por isso, quem tem um bem, tem que pensar muito antes de vender”, explica.

A proposta prevê modalidades de encerramento de contrato. Pelo projeto, será com a morte do contratante, em caso de mudanças de residências e pagamento da dívida ou, então, por vontade própria do contratante em encerrar o contrato quitando a dívida.

Hipoteca reversa à luz do Código Civil

O jurista Silvio de Salvo Venosa explica que a prática é comum em outros lugares do mundo e tem dado certo. Para ele, o texto do projeto pode ser aplicado no Brasil sem ferir os dispositivos do atual Código Civil quanto aos contratos e sucessões.

“Há riscos, como em qualquer contrato, que podem ser minimizados se observados por um advogado. Esse tipo de hipoteca já existe na Europa e nos Estados Unidos, com bons resultados”, afirma.

Sobre herança, um dos temas sensíveis da discussão, a proposta traz previsão expressa em caso de morte, “assegurando aos herdeiros do imóvel hipotecado em reverso o direito de adquirir o imóvel por herança em caso de falecimento do credor hipotecário”.

O dispositivo da proposta aponta que serão descontados a reposição do empréstimo ou do crédito da hipoteca reversa, "acrescida dos juros legais, juros contratuais, correção monetária e demais despesas para a formalização e resolução do contrato”.

Para Velosa, a hipoteca reversa não traz qualquer problema relacionado ao direito das sucessões.  “As pessoas idosas estão na plenitude das faculdades mentais. Inclusive, podem se desfazer do patrimônio ainda em vida. É melhor ter verba para se alimentar, para viajar, ter velhice digna, do que ter imóveis e não ter renda”, comenta.

“Às vezes, aquele imóvel deixado para os herdeiros acaba sendo ‘presente de grego’, pelo alto custo de manutenção”, opina.

Venosa faz um único alerta sobre a hipoteca reversa: sobre o fato do projeto não restringir esse tipo de contrato para agentes financeiros – abrindo margem para a prática entre pessoas físicas.

“Temos que ver como vai ficar esse ponto em específico. As pessoas físicas precisam garantir o pagamento do valor da hipoteca ao idoso. Agora, resta saber como vai definir a lei”, reforça.

Pela proposta, o valor pago pode ser em parcelas fixas mensais, mediante um lance inicial cumulado com parcelas mensais, ou, ainda, de aportes maiores periodicamente.

Hipoteca reversa avança no Senado

Nesta semana, o PL 52/2018 do senador Paulo Bauer (PSDB-SC) chegou à Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) e será analisado pelo relator Elmano Férrer (Podemos-PI).

O governo de Jair Bolsonaro (PSL) também trabalha para aprovar o projeto. De acordo com a Secretaria de Política Econômica (SPE) do Ministério da Economia, esse tipo de contrato pode movimentar de R$ 1,5 bilhão a R$ 3,5 bilhões na economia.

A Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad contínua) 2017 revela que no Brasil há 5,7 milhões de residências próprias avaliadas em R$ 800 bilhões ocupadas por um idoso que mora sozinho ou com cônjuge também idoso.

O placar de uma consulta pública, no site do Senado, serve como termômetro sobre a aceitação do projeto: dos quase cinco mil votos, mais de 4.500 são contra.