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Um emaranhado de sistemas, a falta de integração entre órgãos públicos e décadas de omissão do Estado criaram um cenário em que títulos de terras sobrepostos e insegurança jurídica se tornaram a base do sistema fundiário brasileiro e tornaram a produção agropecuária não só mais cara e burocrática, mas também perigosa.
O país enfrenta um paradoxo que atravessa governos, agendas ideológicas e disputas regionais: a falta de clareza sobre a propriedade da terra permanece. Esse cenário se tornou uma das principais fontes de conflitos agrários, pressão ambiental e judicialização nas últimas décadas.
Na prática, grileiros se aproveitam da confusão para criar documentos falsos, contratar pistoleiros, cooptar funcionários de cartórios e juízes para roubar propriedades produtivas de vizinhos, arrecadando milhões de reais. Esse foi o alvo, por exemplo, da Operação Faroeste da PF, ocorrida a partir de 2015 e que culminou com a prisão de juízes e desembargadores na Bahia.
Um estudo feito por sete universidades e institutos brasileiros, publicado em 2019, mostrou que 36% das terras do país são públicas, 44% são privadas e 17% não estão registradas ou têm posse desconhecida no Brasil. Das terras públicas, 6% não estão designadas.
O problema é que as sobreposições entre as categorias de posse de terras somam 50% do território registrado. Esse estudo analisou os principais bancos de dados disponíveis, como IBGE, Funai, Incra, Ibama, Cadastro Ambiental Rural (CAR), Exército e outros.
A Gazeta do Povo buscou contato com o Incra para atualizar os dados e saber quais são as ações do órgão para eliminar as sobreposições, mas não recebeu retorno até a publicação desta reportagem.
Segundo o advogado e consultor estratégico Antonio Fernando Pinheiro Pedro, membro do think tank Iniciativa DEX, a insegurança fundiária no Brasil tem raízes históricas profundas e é um dos maiores entraves estruturais do país. “Todo grande problema hoje no Brasil é a regularização fundiária, e sempre foi. Primeiro, porque o Brasil só conheceu a propriedade privada em 1850. Portanto, em pouco mais de 500 anos de história, há apenas 175 anos com propriedade privada”, afirma Pinheiro Pedro.
No mesmo sentido, o assessor técnico da Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil (CNA), Érico Goulart, aponta que a formação da base fundiária nacional não ocorreu de forma organizada, ou seja, deu-se de várias maneiras, inclusive com a concessão de títulos por parte da Igreja Católica.
“Ao tentar se consolidar o mosaico dos imóveis rurais, foram encontradas muitas dificuldades com os cartórios, órgãos de terras (estaduais e federal), além da grilagem de terras, que era uma questão muito recorrente”, observou Goulart.
Embora mais evidente no meio rural, a crise fundiária também atinge as cidades. Seus efeitos se estendem ao agronegócio, à política ambiental, à regularização urbana, ao planejamento de infraestrutura e à segurança jurídica, além de alimentar conflitos envolvendo movimentos sociais.
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Um dos pontos cruciais do problema da regularização fundiária no Brasil está na duplicidade de sistemas que se sobrepõem, como o Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF) e o Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), ambos ligados ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra).
Em junho de 2025, o governo federal anunciou que esses dois sistemas passariam a operar de forma integrada. A advogada Patrícia Arantes, diretora-executiva da Sociedade Rural Brasileira (SRB), considera a iniciativa positiva, mas faz ressalvas. “O principal é definir o planejamento estratégico, como país, da política fundiária brasileira, pois isso atrapalha investimento interno e estrangeiro”, avalia.
Goulart, porém, afirma que o desafio vai além da integração. Segundo ele, o Brasil ainda não tem uma base cartográfica e georreferenciada eficiente, o que compromete toda a malha fundiária nacional.
“O Incra, responsável pelo mosaico fundiário, até hoje não conseguiu fechar o conjunto de imóveis rurais no Sistema de Gestão Fundiária, que reúne pouco mais de 1 milhão de cadastros. Mas o Censo Agropecuário de 2017 mostra que existem mais de 5 milhões de estabelecimentos agropecuários. Fica evidente que há muito trabalho a ser feito”, afirma o assessor técnico da CNA.
Segundo Patrícia Arantes, o país convive com uma proliferação de sistemas públicos que não dialogam entre si, o que dificulta até mesmo definir se uma propriedade cumpre ou não as exigências legais.
“Nós temos inúmeros sistemas de monitoramento e de informações, com dados sobre propriedades em área de fronteira, unidades de conservação e diferentes tipos de ocupação da propriedade. Mas não há um entendimento uníssono sobre o que significa cumprir cada uma das exigências necessárias para obter a titulação. O principal gargalo é termos informações completas e sistemas conectados, alinhados tanto ao Código Florestal quanto à Constituição. A insegurança jurídica é o principal ponto”, afirma.
Além dos sistemas, a ausência de uma autoridade única para determinar quem é o legítimo proprietário das terras agrava o problema. Hoje, além do Incra, há órgãos diferentes que exercem algum tipo de interferência nos processos de regularização, tais como a Fundação Palmares, a Fundação Nacional dos Povos Indígenas (Funai) e o Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (Ibama).
Esses órgãos podem indicar que uma área é de interesse indígena, quilombola ou de conservação, com possíveis conflitos territoriais com áreas particulares ou entre áreas protegidas, como nos casos em que unidades de conservação se sobrepõem a terras indígenas. O problema é verificado, em especial, em vastas áreas da Amazônia, onde títulos emitidos em cartórios locais contradizem registros do Incra ou da União.
O senador Zequinha Marinho (Podemos-PA) afirma que a atual insegurança jurídica atinge justamente aqueles que seguiram políticas públicas de ocupação implementadas pelo próprio governo federal.
“Durante a campanha "Integrar para não entregar", o governo incentivou a ocupação da região, trazendo brasileiros de diversas partes do país para construir uma nova vida na Amazônia. No entanto, essas pessoas continuam sem a titularidade das terras, não por falta de esforço, mas por falta de interesse do poder público”, diz o senador.
A avaliação de Marinho é compartilhada por Goulart, da CNA. “Esses produtores foram estimulados a ocupar a região Norte para promover desenvolvimento, mas, com a inércia do Estado, não tiveram suas posses regularizadas e hoje são tratados como invasores”, afirma. Para ele, a regularização é essencial para o ordenamento territorial, acesso a crédito e cumprimento do Código Florestal.
As consequências do caos fundiário brasileiro
A falta de clareza sobre quem é dono de quê tem consequências diretas na vida da população. Sem regularização fundiária, há travamento de obras de infraestrutura em áreas com títulos contestados, por exemplo. Além disso, a judicialização de conflitos envolvendo povos indígenas, ribeirinhos e produtores rurais coloca pressão sobre o Judiciário.
O impasse pode gerar ainda entraves econômicos, seja por meio de encargos bilionários ao Estado, devido a indenizações e disputas, ou por meio da dificuldade de acesso a crédito.
Patrícia Arantes lembra que a Constituição de 1988 estabelece a propriedade privada como um direito fundamental e que a sua não efetivação desencadeia um efeito dominó. “Quando a propriedade privada não é respeitada, cumprida e viabilizada, temos dificuldade, em primeiro lugar, de pacificação social”, afirma.
Ela destaca que a insegurança fundiária também fragiliza a defesa das fronteiras, especialmente em áreas sensíveis como Mato Grosso, Mato Grosso do Sul e Pará. “A ausência de regularização pode gerar risco de invasões, avanço do narcotráfico ou outras ameaças vinculadas à segurança nacional”, afirma a diretora-executiva da Sociedade Rural Brasileira.
No campo econômico, o impacto é imediato: sem título regular, produtores, empresas e famílias não conseguem acessar crédito rural ou financiamento privado. “O banco exige a regularização do imóvel porque ele pode ser dado como garantia. Sem isso, os instrumentos de crescimento e prosperidade ficam extremamente restritos”, afirma Patrícia.
Ela explica que a falta de crédito acaba gerando um ciclo de fragilidade econômica, endividamento e dificuldade de expansão produtiva. “É um efeito cascata, um efeito dominó que percebemos em muitas regiões onde a regularização fundiária não está estruturada.”
Goulart destaca ainda o problema da grilagem de terras e os danos ambientais. “É importante que se olhe para a regularização fundiária como um instrumento de fomento a produção agrícola, segurança jurídica e de preservação ambiental”, observa.
