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A reforma tributária tem por propósito principal simplificar o sistema e está no centro das discussões, especialmente para quem investe ou possui propriedades. As propostas em debate podem trazer mudanças significativas que afetarão tanto pessoas físicas quanto jurídicas no mercado imobiliário. Reforma Tributária e os novos impactos na locação e venda de imóveis.
Para entender melhor os possíveis impactos, analisamos a visão do advogado Gustavo Petron, do escritório Advogados Curitiba.
O planejamento tributário no mercado imobiliário nunca foi tão vital. Para garantir que seu patrimônio esteja protegido e para receber análises atualizadas sobre as complexidades do IBS/CBS na locação e venda de imóveis, siga o autor desta matéria, Dr. Gustavo Pedron, no LinkedIn e antecipe-se aos riscos: Conecte-se no LinkedIn e receba análises estratégicas aqui
Aumento da carga tributária e a equalização de perfis
Uma das principais questões levantadas é se haverá um aumento da carga tributária sobre a locação, a compra e a venda de imóveis. Atualmente, as pessoas jurídicas que operam no setor imobiliário contam com vantagens fiscais que, muitas vezes, não se aplicam às pessoas físicas.
Além da simplificação pela substituição de 5 tributos para 3, o que se denomina modelo IVA, com alíquota sobre consumo estimada em 28%.
No caso do mercado imobiliário, um dos objetivos da reforma também é igualar a tributação entre esses dois perfis, o que pode resultar na aplicação de novos impostos de consumo para todos que atuam no mercado, inclusive para pessoas físicas que ultrapassem certos limites.
Gustavo Petron explica que a reforma pode trazer mudanças importantes para quem tem renda de aluguéis superior a R$ 240 mil por ano ou possui mais de três imóveis com receita de locação. Nesses cenários, a proposta prevê gatilhos que podem aumentar a tributação, aproximando a carga fiscal da pessoa física à da pessoa jurídica.
Essa equalização é vista como uma forma de simplificar e harmonizar o sistema tributário, mas para muitos proprietários e investidores, pode significar a necessidade de planejar melhor suas operações e entender as novas regras para evitar surpresas no futuro.
O Papel dos gatilhos tributários
Reforma Tributária e os novos impactos na locação e venda de imóveis. Entenda os gatilhos fiscais e saiba como proprietários e investidores podem se planejar para o novo cenário do mercado.
A proposta de reforma introduz gatilhos específicos para pessoas físicas que operam com imóveis. O principal deles é a renda anual de aluguéis superior a R$ 240 mil. A partir desse patamar, a tributação pode ser ajustada para um modelo mais similar ao que se aplica a empresas, que hoje têm benefícios como a dedução de despesas.
Outro gatilho relevante é a posse de três ou mais imóveis com renda de locação. Esse critério visa diferenciar o pequeno proprietário que aluga um ou dois imóveis de quem tem uma atuação mais profissional no mercado. A intenção é coibir a "pejotização" informal e garantir que a tributação seja aplicada de forma mais equitativa.
A análise do setor imobiliário mostra que a renda média anual de aluguéis no Brasil tem crescido, e a posse múltipla de imóveis é comum entre investidores. Portanto, é fundamental que esses proprietários estejam atentos a essas mudanças e busquem informações para se adaptarem ao novo cenário fiscal. Para continuar acompanhando as novidades e tirar suas dúvidas sobre o tema, siga o escritório Advogados Curitiba nas redes sociais.
O advogado Gustavo Petron, do escritório Advogados Curitiba, respondeu a perguntas sobre os possíveis impactos da reforma tributária no mercado imobiliário. Em sua análise, ele detalhou as mudanças esperadas e deu orientações para proprietários e investidores se prepararem para o novo cenário fiscal.
Perguntas e respostas sobre a Reforma Tributária: Os novos impactos na locação e venda de imóveis.
1. JORNALISMO GAZETA DO POVO: A reforma tributária também trará mudanças para quem tem rendimentos abaixo dos gatilhos (R$ 240 mil/ano de renda de locação ou menos de 3 imóveis locados ou vendidos no ano)?
De acordo com o advogado Gustavo Petron, para aqueles que não atingem os gatilhos, a tendência é que a tributação permaneça similar à atual para a maioria das operações de aluguel e venda, com a incidência do Imposto de Renda de Pessoa Física com alíquota de até 27,5%. O foco principal da reforma, no que diz respeito aos gatilhos, é a equalização fiscal entre pessoa física e jurídica em patamares de renda mais elevados.
No entanto, é importante ressaltar que a reforma ainda está em discussão, e a forma como os novos impostos de consumo serão aplicados (o IVA, por exemplo) ainda pode trazer ajustes, mesmo que pequenos, para todos os contribuintes. A principal preocupação é com os gatilhos, mas o cenário geral da tributação de bens e serviços também pode impactar indiretamente.
2. JORNALISMO GAZETA DO POVO: A proposta de reforma prevê algum tipo de planejamento tributário específico ou vantagens para quem se enquadra nos novos gatilhos, como a possibilidade de migrar para um regime de pessoa jurídica com benefícios?
A ideia por trás dos gatilhos, segundo Petron, é justamente incentivar a formalização e a profissionalização. A reforma não cria um "planejamento tributário" novo por si só, mas reforça a importância de considerar a migração para um regime de pessoa jurídica como estratégia.
Hoje, já existem vantagens significativas para quem opera com imóveis através de uma PJ (como a possibilidade de deduzir despesas e ter alíquotas de imposto de renda mais baixas). Com a reforma, a atividade imobiliária tem previsão de aplicação de “fator de redução” sobre a alíquota geral do IVA, projetada em 28%, vale dizer: redutor de 70% para locações normais, de 40% para locações short stay (airbnb por exemplo) e de 50% para vendas.
Assim, o percentual de IVA efetivo para a locação é de 8,4%, de venda é de 14% e para short stay 16,8%, além dos tributos sobre a renda e lucro aplicáveis.
Ainda, para a atividade realizada por pessoa jurídica, haverá possibilidade de se creditar dos preços de aquisição nas vendas e para todas as hipóteses da atividade imobiliária, dos tributos pagos nas etapas anteriores da cadeia, reduzindo o valor a pagar nas suas próprias operações.
A recomendação é buscar uma análise profissional para entender qual regime se aplica melhor a cada caso, isso porque, para pessoas físicas que ultrapassarem os gatilhos da lei, a alíquota de IR de até 27,5% pode se somar as alíquotas de IVA efetivo acima descritas, traduzindo-se em tributação acima de 30% ou 40% em alguns casos.
3. JORNALISMO GAZETA DO POVO: Considerando as mudanças, qual seria a principal recomendação prática para um investidor ou proprietário de imóveis hoje? Ele deve se antecipar de alguma forma ou esperar a aprovação final da reforma para tomar decisões?
O advogado aconselha não esperar a aprovação final para começar a se informar e planejar. As mudanças tributárias podem levar tempo para entrar em vigor, mas o planejamento é a chave para evitar surpresas. A primeira etapa é entender se o contribuinte se enquadra nos gatilhos de renda ou de quantidade de imóveis.
Se a resposta for sim, é prudente analisar a viabilidade de operar como pessoa jurídica e, se necessário, iniciar o processo de transição. Para todos os outros, o ideal é continuar acompanhando as discussões e buscar orientação para entender o impacto dos novos impostos sobre seu patrimônio. A reforma pode ser uma oportunidade para otimizar as operações, desde que o investidor esteja bem-preparado e informado.
