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Você sabia que muitos compradores de imóveis estão sendo cobrados indevidamente por um imposto que deveria seguir regras específicas? A cobrança equivocada do ITBI pode gerar prejuízos e é mais comum do que parece descubra o que diz a lei e como se proteger.
O que é o ITBI e por que ele gera tantas dúvidas? Entenda a cobrança do ITBI
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal obrigatório em negociações imobiliárias envolvendo transferência de propriedade entre pessoas vivas ou seja, fora de heranças ou doações. Previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, seu fato gerador ocorre no momento da transmissão de imóveis ou direitos sobre imóveis. Mas o problema não está em sua existência está na forma como alguns municípios estão calculando o valor a ser pago.
Segundo decisão do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.113), a base de cálculo do ITBI deve ser o valor real de mercado do imóvel, conforme declarado pelo comprador. Esse valor, inclusive, tem presunção de veracidade e só pode ser contestado pela prefeitura mediante processo administrativo específico. Ou seja, é ilegal quando o município utiliza uma "tabela de referência" para arbitrar previamente o valor do imposto, desconsiderando o valor real da transação.
Esse tipo de prática pode elevar indevidamente o ITBI, fazendo com que o comprador pague mais do que o devido algo que, infelizmente, ainda acontece em diversas cidades brasileiras.
Dados relevantes: o impacto da cobrança indevida
De acordo com levantamento do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), aproximadamente 32% das cobranças de ITBI em grandes cidades brasileiras são feitas com base em valores de referência fixados pelas prefeituras, sem considerar o valor de mercado informado pelo comprador. Essa distorção pode representar um aumento de até 25% no imposto pago, onerando de forma injusta quem já arca com os altos custos da compra de um imóvel.
Como o comprador pode se proteger antes de pagar o ITBI
A melhor defesa é a informação e a ação preventiva. Antes mesmo de emitir a guia de pagamento do ITBI, o comprador deve verificar qual base de cálculo o município está utilizando. Se a prefeitura emitir uma guia com um valor de referência superior ao preço real de venda (aquele constante no contrato), o contribuinte tem o direito de solicitar a revisão do lançamento do imposto.
Nessa etapa, apresente o contrato de compra e venda e demais documentos que comprovem o valor de mercado acordado. É crucial que o comprador não se sinta intimidado pela burocracia, pois a lei e a jurisprudência, especialmente após o Tema 1.113 do STJ, estão a seu favor.
A importância da ação judicial para recuperação e prevenção
Caso a prefeitura insista na cobrança de um valor arbitrário, o caminho mais eficaz para o comprador é a via judicial. Em muitos casos, é possível entrar com um Mandado de Segurança ou uma Ação Anulatória de Débito Fiscal para garantir o pagamento pelo valor justo. Se o imposto já foi pago a maior, o comprador tem o direito de pleitear a restituição do valor pago indevidamente nos últimos cinco anos, corrigido monetariamente. Buscar o auxílio de um advogado especialista em direito imobiliário e tributário é fundamental para garantir que o processo seja conduzido corretamente, recuperando o prejuízo e assegurando o registro do imóvel.
Para esclarecer as principais dúvidas sobre o tema, o advogado Advogado Rodrigo Fabbris, especialista em Direito Imobiliário e Tributário do Escritório Barbato Fabbris Advogados Associados, explica como o comprador pode se proteger de cobranças abusivas e quais medidas adotar para garantir o pagamento justo do ITBI.
JORNALISTA DA GAZETA DO POVO: Dr. Rodrigo, o que o comprador deve fazer ao perceber que o ITBI está sendo cobrado com base em valor superior ao da transação?
Advogado Rodrigo Fabbris: O ideal é solicitar a revisão administrativa junto à prefeitura e, se necessário, ingressar com ação judicial. A jurisprudência está consolidada no sentido de proteger o contribuinte.
JORNALISTA DA GAZETA DO POVO: Existe risco de o comprador não conseguir registrar o imóvel se não pagar o valor exigido pela prefeitura?
Advogado Rodrigo Fabbris: Sim, o registro depende do pagamento do ITBI. Porém, em casos de cobrança abusiva, é possível conseguir judicialmente uma liminar para viabilizar o registro com o valor correto. Caso queira já realizar o registro da compra e garantir legalmente o negócio, pode se realizar o pagamento e posteriormente recuperar o valor.
JORNALISTA DA GAZETA DO POVO: Como o comprador pode comprovar que o valor declarado é o valor de mercado?
Advogado Rodrigo Fabbris: Documentos como contrato de compra e venda, laudo de avaliação e anúncios de imóveis similares são úteis para demonstrar que o valor da transação reflete o mercado.
JORNALISTA DA GAZETA DO POVO: Esse tipo de cobrança indevida é comum em todas as cidades?
Advogado Rodrigo Fabbris: Infelizmente, sim. Muitas prefeituras ainda adotam práticas antigas, desconsiderando decisões recentes dos tribunais. Por isso é tão importante o comprador estar bem informado.
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