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O corretor de imóveis e a estratégia jurídica
A intermediação imobiliária moderna exige mais do que apenas a habilidade de negociar. Com a crescente judicialização das relações, o corretor que se destaca é aquele que entende a importância do conhecimento jurídico e da parceria com advogados, garantindo segurança para si mesmo e para seus clientes.
Segundo dados da Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC), houve aumento de 18% no número de ações envolvendo corretores de imóveis entre 2022 e 2024. Já o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) aponta que 30% das reclamações formais da categoria estão ligadas à tentativa de inadimplência no pagamento da comissão após o fechamento de negócios.
Negociar é só o começo: a importância da comissão do corretor
Esses números reforçam a necessidade de uma atuação profissional mais cautelosa, com apoio jurídico especializado, para garantir não apenas a segurança das transações, mas também a proteção dos direitos e da remuneração desses profissionais.
O advogado Rodrigo Fabbris, do escritório Barbato Fabbris especializado nesta área revela um cenário onde a figura do corretor de imóveis transcende a simples mediação. “Ele é o agente central que conecta sonhos à realidade, e sua responsabilidade é imensa, tanto para com o cliente quanto perante a lei”, diz.
Como a parceria com advogados protege a comissão do corretor
Dr. Rodrigo Fabbris, advogado especialista em direito imobiliário, defende a atuação conjunta entre corretores e advogados para garantir segurança jurídica e valorização profissional.
A proximidade entre corretores e advogados é vista por Fabbris como uma necessidade. O corretor traz o conhecimento de mercado, o perfil dos compradores e as nuances da negociação, enquanto o advogado oferece a segurança jurídica, a prevenção de litígios e a proteção contratual. Juntos, eles garantem um negócio seguro para todas as partes.
Atuar com profissionalismo, conhecimento jurídico e atenção documental não é apenas uma recomendação, mas uma necessidade para o corretor que quer se destacar e, crucialmente, proteger sua remuneração. O preparo sem o devido conhecimento legal pode comprometer a transação e, muitas vezes, expor o corretor a processos judiciais ou à perda de confiança do cliente.
Principais desafios na proteção da comissão do corretor
Tentativa de não pagamento da comissão
Este é um dos problemas mais comuns e frustrantes. Após o corretor dedicar tempo e esforço para encontrar o comprador, apresentar o imóvel e conduzir a negociação ao "resultado útil" (ou seja, o acordo entre as partes), alguns clientes tentam negociar diretamente para evitar o pagamento da comissão.
O advogado entra com a cobrança judicial, apresentando provas da mediação, como e-mails, mensagens e a própria cláusula do contrato, para garantir que a remuneração seja paga.
Documentação irregular e problemas no negócio
O corretor, muitas vezes, é o primeiro a lidar com a documentação do imóvel. Se a matrícula, certidões ou outros documentos contêm irregularidades (dívidas, hipotecas, inventário não finalizado), a transação pode ser comprometida. Quando isso acontece, o comprador pode desistir do negócio e, em alguns casos, culpar o corretor por não ter identificado o problema antes.
O advogado atua tanto na análise prévia da documentação, prevenindo litígios, quanto na defesa do corretor, caso ele seja responsabilizado judicialmente por um problema que, legalmente, não era sua culpa.
Contratos mal redigidos do Corretor de Imóveis
A falta de um contrato de corretagem claro e bem redigido é uma porta aberta para problemas. Contratos genéricos ou informais podem não detalhar a exclusividade, a porcentagem da comissão, as responsabilidades das partes e as condições de pagamento. Se houver desentendimento, o corretor pode ter dificuldade em provar seus direitos.
O advogado é essencial na elaboração e revisão desses contratos, garantindo que todas as cláusulas estejam juridicamente sólidas e protejam o corretor de situações de desrespeito e tentativas de burlar o acordo.
Desafios na mediação entre múltiplos corretores de imóveis
Quando mais de um corretor participa da negociação, a falta de um acordo formal para a divisão da comissão pode gerar conflitos. Se a divisão não for pré-estabelecida ou documentada, a briga pela remuneração pode ir parar na justiça.
O advogado ajuda a mediar esses conflitos ou a defender o corretor em um processo judicial, apresentando as provas de sua contribuição para o "resultado útil" do negócio, conforme a jurisprudência que permite a divisão proporcional. Em todos esses cenários, a presença de um advogado é fundamental para resguardar o trabalho do corretor, garantindo que ele não seja desvalorizado ou injustiçado.
O corretor de imóveis: conceito, regulamentação e comissão
O corretor de imóveis é um profissional legalmente habilitado para intermediar negociações. Sua profissão é regulamentada pela Lei nº 6.530/78, que exige o registro no CRECI para o exercício da atividade. A atuação do corretor vai além de mostrar imóveis; ele é um agente de confiança que auxilia na tomada de decisões patrimoniais importantes.
O Código Civil, nos artigos 722 a 729, também aborda o contrato de corretagem, estabelecendo que o profissional tem direito à sua remuneração (comissão) sempre que houver um "resultado útil" de sua mediação, mesmo que o negócio não se concretize por razões alheias à sua atuação.
Divisão da comissão em casos de múltiplos profissionais
Quando mais de um corretor participa da mesma negociação, a divisão da comissão é um ponto de atenção. O Artigo 728 do Código Civil estabelece que a remuneração "será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário." No entanto, a jurisprudência dos tribunais entende que o valor pode ser dividido proporcionalmente à participação de cada um, especialmente quando:
• Há provas de colaboração mútua na negociação.
• Existe um contrato ou acordo interno entre os profissionais.
• A captação e o atendimento foram realizados por corretores distintos.
Para o corretor moderno, a valorização de sua intermediação está intrinsecamente ligada ao seu preparo técnico, ético e, principalmente, jurídico. É essa combinação que o diferencia em um mercado cada vez mais competitivo e exigente.
Comissão do corretor: o que diz a lei e como a proteção jurídica garante seus direitos
A crescente judicialização do mercado imobiliário trouxe novos desafios para os corretores de imóveis. Questões como o não pagamento da comissão, contratos mal redigidos e disputas entre múltiplos profissionais passaram a exigir preparo jurídico. Para esclarecer esses pontos, o advogado Rodrigo Fabbris, especialista em direito imobiliário, respondeu às principais dúvidas que afetam a categoria.
1. Qual é o principal risco que o corretor de imóveis enfrenta ao atuar sem um preparo jurídico adequado, e como a parceria com um advogado pode mitigar essa exposição?
Fabbris explica que o maior risco é o corretor se envolver, mesmo sem intenção, em disputas judiciais por contratos mal elaborados, cláusulas inválidas ou por não orientar corretamente as partes sobre aspectos legais do negócio. Isso pode resultar em responsabilidade civil, danos à imagem profissional e até na perda da comissão em vendas bem-sucedidas.
A parceria com um advogado funciona como blindagem preventiva: o profissional jurídico revisa documentos, identifica riscos e orienta sobre a condução da negociação, evitando problemas e assegurando que todas as etapas estejam dentro da lei. Em caso de litígios, o advogado também atua na defesa do corretor e de seus interesses.
2. Considerando que o corretor faz jus à sua comissão mesmo que o negócio não seja finalizado, em quais situações específicas e sob quais condições legais essa remuneração é garantida?
De acordo com Fabbris, a legislação brasileira em especial o artigo 725 do Código Civil garante a comissão quando o corretor atinge o chamado “resultado útil”. Isso significa aproximar as partes e levá-las a um acordo sobre o negócio, ainda que a transação não se concretize por culpa de um dos contratantes.
Casos de desistência injustificada, inadimplência ou distrato sem a remuneração do corretor se enquadram nessa proteção legal. O ponto essencial é comprovar a intermediação, o consenso inicial e demonstrar que não houve falha do corretor.
3. Diante da possibilidade de múltiplos corretores atuarem em uma mesma negociação, qual é a melhor forma de documentar a participação de cada profissional para garantir a divisão justa da comissão, conforme a jurisprudência?
O advogado recomenda formalizar tudo por escrito, seja por meio de um contrato de co-corretagem ou de um termo de parceria, especificando o percentual de cada profissional e a função desempenhada. Também é fundamental registrar a cadeia de apresentação do cliente, utilizando fichas de visita assinadas, e-mails e outros documentos comprobatórios. A jurisprudência atual valoriza muito esse tipo de documentação para evitar conflitos e assegurar uma divisão proporcional da comissão.
4. Além do registro no CRECI, quais as outras exigências legais e éticas que o corretor deve seguir para agregar valor à sua intermediação e proteger sua atuação no mercado imobiliário atual?
Segundo Fabbris, além da inscrição no CRECI, o corretor deve observar o Código de Ética Profissional, fornecer informações claras e verdadeiras, respeitar a privacidade dos clientes conforme a LGPD, manter sua regularidade fiscal, emitir recibos ou notas fiscais e adotar contratos transparentes. Também é indispensável se manter atualizado sobre legislação imobiliária, normas urbanísticas e ambientais. Esses cuidados não apenas protegem o corretor, mas reforçam sua credibilidade e valor no mercado.
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Acompanhe o Dr. Rodrigo Fabbris e o time do Escritório Barbato Fabbris nas redes sociais e no site oficial. Eles publicam conteúdos práticos, atualizados e educativos sobre corretagem, contratos, comissões, riscos legais e muito mais tudo para proteger e fortalecer sua atuação como corretor.
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