Transações imobiliárias englobam as operações envolvendo imóveis, como em contratos de locação e compra e venda de imóveis, até atividades mais complexas, como a estruturação de empreendimento imobiliário de grande magnitude.
A importância da assessoria jurídica nas transações imobiliárias, especialmente na estruturação de empreendimentos imobiliários, é fundamental para garantir a segurança, legalidade e sucesso desses projetos. No contexto complexo do mercado imobiliário, onde regulamentações, normas e leis podem ser intricadas e variadas, em que a relação com consumidores é intensa, e que os valores de investimentos costumam ser elevados, contar com profissionais qualificados em direito imobiliário é imprescindível.
Quais problemas podem surgir em transações imobiliárias?
O principal problema é o risco de o adquirente perder o imóvel ou ser responsabilizado por dívida de terceiro. Isso pode ocorrer quando for considerado que existe fraude contra credores, evicção, procuração falsa, defeito no negócio jurídico (erro, dolo, coação, estado de perigo, e lesão), ausência de requisitos de validade (agente incapaz, objeto ilícito, e ausência de forma prescrita em lei), simulação, e obrigações propter rem pendentes que acompanhem o bem.
Além disso, a depender da transação imobiliária, a estruturação incorreta pode trazer efeitos tributários, sucessórios e patrimoniais indesejáveis.
Assessoria jurídica na estruturação de empreendimentos imobiliários
Quando há o desenvolvimento de um projeto em um imóvel visando a construção, ou até renovação, de um espaço para fins como residenciais, comerciais, industriais, condomínios, prédios, shoppings, hotéis, dentre outros, há um empreendimento imobiliário. Comumente esses empreendimentos adotam a modalidade de incorporação imobiliária ou loteamento.
A assessoria jurídica especializada pode atuar em todas as fases do empreendimento. Na fase inicial, auxilia na análise e formalização da compra do terreno ou imóvel adequado para o projeto, realizando diligências legais para verificar a situação jurídica do imóvel, investigando questões como titularidade, e possíveis ônus ou restrições legais que possam impactar o desenvolvimento do empreendimento.
De acordo com Roberta Pasquali, sócia no Barbur Carneiro Advogados, para minimizar os riscos inerentes às transações imobiliárias e garantir o máximo possível de transparência entre as partes, é importante contar com a ajuda de uma assessoria jurídica para realizar a due diligence do bem e das partes envolvidas.
Além disso, a assessoria jurídica pode estruturar a transação de modo que esta seja realizada com racionalidade tributária, adequação regulatória à legislação e segurança jurídica.
Durante o processo de estruturação, os profissionais especializados desempenham um papel crucial na elaboração e revisão dos contratos e documentos necessários para viabilizar o empreendimento. Isso inclui opções de compra, contratos de compra e venda, permuta, locação, parceria, dentre outros.
Garantir que esses documentos estejam conforme a legislação vigente e protejam os interesses do empreendedor e das partes envolvidas é essencial para evitar futuros litígios e prejuízos financeiros.
Na relação entre envolvidos, a assessoria especializada é crucial também para a estruturação societária do empreendimento, pois é capaz de idealizar o modelo adequado visando a segurança dos empreendedores e investidores, e o regramento da relação entre eles.
Além disso, especialmente quando se trata de loteamentos e incorporações, a assessoria jurídica orienta o empreendedor quanto às exigências legais e regulatórias específicas do setor imobiliário, como licenças, alvarás e aprovações necessárias junto aos órgãos competentes, especialmente Prefeitura e Registro de Imóveis. Eles podem auxiliar na obtenção dessas autorizações, assegurando que o empreendimento esteja conforme todas as normas aplicáveis.
Durante a fase de execução do projeto, os advogados continuam desempenhando um papel importante, acompanhando o andamento das obras e resolvendo eventuais questões legais que possam surgir, como relação com adquirentes e fornecedores, empreiteiras ou problemas relacionados a direitos de vizinhança.
Por fim, a assessoria jurídica também é essencial na fase pós-implantação do empreendimento, auxiliando na gestão de questões como venda das unidades, entrega do empreendimento, instituição do condomínio, regularização e transferência de unidades, discussões sobre garantia dos materiais e vícios construtivos, entre outros aspectos que possam surgir ao longo do tempo.
A presença de uma assessoria jurídica especializada, é indispensável para a estruturação bem-sucedida de empreendimentos imobiliários. Além de garantir a conformidade legal, esses profissionais contribuem significativamente para minimizar riscos, evitar litígios e assegurar o sucesso do empreendimento a longo prazo.
Assessoria jurídica na compra e venda de imóveis
Quando um indivíduo ou empresa decide adquirir, ou vender um imóvel, há uma série de etapas e documentos envolvidos, e é neste contexto que a assessoria jurídica se torna essencial.
Inicialmente, os advogados especializados em direito imobiliário prestam auxílio na análise minuciosa da documentação do imóvel em questão. Isso inclui verificar a titularidade do vendedor, investigar se há ônus, como hipotecas ou penhoras, sobre o imóvel, além de avaliar questões relacionadas à regularidade do imóvel perante os órgãos competentes.
Durante a negociação, a assessoria jurídica é responsável por elaborar e revisar o contrato de compra e venda, assegurando que os direitos e deveres das partes envolvidas estejam claramente estabelecidos. Isso inclui detalhar todas as condições da transação, como preço, forma de pagamento, prazos, responsabilidades das partes, entre outros aspectos relevantes.
A assessoria jurídica também pode auxiliar na obtenção de certidões negativas e documentos necessários para a conclusão da transação, como certidões de ônus reais, certidões de quitação de tributos municipais, estaduais e federais, entre outros.
Durante o processo de transferência de propriedade, a assessoria jurídica acompanha todos os trâmites legais necessários, desde a elaboração e registro da escritura pública até a averbação no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Em casos mais complexos, como aquisições envolvendo financiamento imobiliário ou imóveis em inventário, a presença de uma assessoria jurídica especializada é ainda mais importante para garantir que o imóvel seja transferido regularizado e que os aspectos legais sejam devidamente considerados e cumpridos.
A assessoria jurídica em compra e venda de imóveis proporciona segurança e tranquilidade aos envolvidos, assegurando que a transação seja realizada segundo a legislação vigente e que os direitos das partes sejam devidamente protegidos.
Assessoria jurídica na locação de imóveis
Na locação de imóveis, contar com uma assessoria jurídica é fundamental tanto para proprietários quanto para locatários e imobiliária, garantindo que todos os aspectos legais envolvidos estejam devidamente considerados e protegidos, especialmente nos momentos abaixo:
- Elaboração de contratos de locação: uma assessoria especializada em direito imobiliário é apta a redigir contratos de locação que atendam às necessidades específicas das partes envolvidas. Isso inclui estipular cláusulas não apenas sobre o valor do aluguel, prazos de vigência, condições de pagamento, responsabilidades das partes, mas também cuidados em relação às questões como benfeitorias, possibilidade de ação renovatória e revisional e outros aspectos relevantes. Um contrato bem elaborado e claro pode prevenir potenciais conflitos futuros.
- Análise e revisão de contratos: quando um locatário ou proprietário recebe um contrato de locação para assinar, é importante que esse documento seja revisado por um advogado para garantir que todas as cláusulas sejam adequadas e estejam conforme a legislação vigente e com a negociação, evitando problemas legais no futuro, como o locatário ser surpreendido com ordem de desocupação indesejada antes do tempo.
- Orientação sobre direitos e deveres: A assessoria jurídica pode orientar tanto locadores quanto locatários sobre seus direitos e deveres conforme estabelecidos na legislação de locação vigente. Isso inclui questões como reajuste de aluguel, renovação do contrato, rescisão antecipada, benfeitorias no imóvel, obrigações de manutenção, dentre outros.
- Resolução de conflitos: em caso de litígios entre locador e locatário, a assessoria jurídica pode intervir para resolver a disputa de forma amigável, por meio de negociação ou mediação. Se necessário, os advogados podem também representar seus clientes em processos judiciais ou arbitrais, buscando a melhor solução para o problema.
- Notificações: em situações como inadimplência de aluguel ou descumprimento de cláusulas contratuais, a assessoria jurídica pode emitir notificações adequadas para proteger os interesses do cliente e garantir o cumprimento do contrato.
- Acompanhamento de despejo: caso seja necessário tomar medidas legais para desocupação do imóvel por parte do locatário, os advogados especializados podem auxiliar no processo de despejo, garantindo que todas as etapas sejam realizadas segundo a legislação vigente.
A assessoria jurídica especializada é essencial em todos os processos referentes a imóveis, pois proporciona segurança e tranquilidade às partes envolvidas, garantindo que todos os aspectos legais sejam devidamente considerados e protegidos ao longo do contrato de locação.
Solução de conflitos no direito imobiliário
Surgindo controvérsias em questões relativas a imóveis, recomenda-se que estas sejam resolvidas mediante acordo amigável entre as partes. Na hipótese da situação se agravar, inicialmente pode-se recorrer à notificação extrajudicial ou judicial, e, caso esta não surta efeitos, a solução caberá a um terceiro.
Este terceiro pode ser um mediador nomeado pelas partes, ou, caso não haja eleição prévia acerca de métodos alternativos de resolução de conflitos, este será solucionado pelo Poder Judiciário, mediante processo judicial.
Contudo, uma forma em ascensão de resolução de conflitos é a arbitragem, que é ainda mais crescente no ramo imobiliário.
A arbitragem é um método de resolução de conflitos, alternativo ao processo judicial, que tende a ser mais célere e especializado, regulado pela Lei n. 9.307/1996. Ela é eleita pelas partes por meio de uma Cláusula Arbitral ou um Termo de Compromisso Arbitral.
Na arbitragem imobiliária as partes optam por submeter o conflito à decisão de um árbitro, terceiro especialista e imparcial. Ela pode ser utilizada para os mais diversos contratos e litígios, como litígios imobiliários, tanto os que envolvem compra, venda ou locação de imóveis, como os que envolvem a relação entre os sócios do empreendimento, assim como também os que envolvem adquirentes, basta que as partes cumpram com os requisitos da lei para a eleição do foro.
