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A reforma do consumo alterou de forma significativa a tributação sobre rendimentos imobiliários no Brasil. Proprietários com três ou mais imóveis locados ou com renda anual de aluguéis superior a R$ 240 mil passaram a ser enquadrados como “locadores profissionais”, ficando sujeitos à incidência do IBS/CBS. A mudança exige atenção redobrada de investidores e proprietários que, até então, operavam majoritariamente como pessoas físicas.
Segundo o advogado Marcos Costódio, da Costódio & Cherpinsky – Sociedade de Advogados, esse novo enquadramento aproxima a tributação da locação imobiliária de um regime típico de atividade empresarial.
“A reforma ampliou a base de incidência do IBS/CBS e passou a tratar determinados locadores como contribuintes equiparados a empresas, o que pode elevar de forma relevante a carga tributária sobre vos aluguéis."
advogado Marcos Costódio, da Costódio & Cherpinsky
Quando o locador passa a ser considerado profissional
A legislação passou a considerar como atividade econômica relevante a locação exercida de forma habitual e com volume expressivo de receita. Na prática, isso atinge especialmente investidores com portfólios maiores, que utilizam imóveis como fonte principal de renda.
Esse novo cenário rompe com a lógica anterior, na qual muitos proprietários permaneciam exclusivamente na tributação da pessoa física, mesmo com operações imobiliárias robustas. Com a mudança, aumentam não apenas os tributos incidentes, mas também a necessidade de planejamento jurídico e fiscal estruturado.
Análise jurídica: o advogado Marcos Costódio detalha como o conceito de “locador profissional” impacta a tributação imobiliária e em que situações a holding patrimonial se torna uma alternativa estratégica.
Holdings patrimoniais ganham protagonismo
Diante do aumento da carga tributária, a constituição de holdings patrimoniais passou a ser uma das principais estratégias analisadas por proprietários de imóveis. A estrutura consiste na centralização do patrimônio imobiliário em uma pessoa jurídica, permitindo maior organização, governança e planejamento tributário.
De acordo com Marcos Costódio, a holding não deve ser vista apenas como ferramenta de economia fiscal. “Ela permite uma gestão mais eficiente do patrimônio, facilita o planejamento sucessório e possibilita a dedução de despesas que não são admitidas na pessoa física, o que pode reduzir a base tributável de forma legal”, afirma.
Além disso, a separação entre patrimônio pessoal e empresarial contribui para maior segurança jurídica e previsibilidade na gestão dos ativos.
Entrevista | Marcos Costódio responde às principais dúvidas dos leitores sobre o novo ‘locadores profissionais"
Jornalista da Gazeta do Povo: Quem passa a ser considerado “locador profissional” após a reforma do consumo e o que muda na prática?
Advogado Marcos Costódio: A legislação passou a alcançar proprietários que exercem a locação de forma habitual e com relevância econômica. Quem possui três ou mais imóveis ou renda locatícia anual acima de R$ 240 mil passa a ser equiparado a contribuinte do IBS/CBS. Isso representa aumento da carga tributária e exige maior organização fiscal e jurídica.
Jornalista da Gazeta do Povo: Por que as holdings patrimoniais se tornaram tão procuradas nesse cenário?
Advogado Marcos Costódio: Porque a pessoa jurídica permite um tratamento tributário diferente da pessoa física. É possível deduzir determinadas despesas operacionais, organizar a gestão dos imóveis e estruturar o patrimônio de forma mais eficiente. Não se trata de eliminar tributos, mas de reduzir impactos dentro da legalidade.
Jornalista da Gazeta do Povo: A holding é indicada para todo proprietário de imóveis?
Advogado Marcos Costódio: Não. A decisão deve ser individualizada. É preciso analisar o volume de imóveis, a renda gerada, os objetivos familiares e sucessórios e o impacto tributário real. Em alguns casos, a holding é altamente vantajosa; em outros, pode não compensar. O planejamento adequado é essencial, especialmente após a reforma.
Planejamento passa a ser indispensável na gestão de Locadores Profissionais
Com a consolidação do conceito de “locador profissional”, a reforma do consumo elevou o nível de complexidade da tributação imobiliária. Proprietários que antes operavam sem estruturas formais agora precisam avaliar modelos jurídicos mais sofisticados para manter eficiência, previsibilidade e segurança.
A tendência, segundo especialistas, é que o planejamento patrimonial e tributário se torne parte permanente da estratégia de investidores imobiliários, especialmente aqueles com maior volume de ativos.
Segundo o advogado Marcos Costódio, a análise prévia é fundamental para evitar riscos e identificar oportunidades legais de reorganização patrimonial.
Para saber mais sobre planejamento tributário, reforma do consumo e holdings patrimoniais, acesse :
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